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8 de Abril de 2020

[Modelo] Inicial - Ação de Despejo

Ação de despejo simples com pedido de tutela

Giordano Bruno, Advogado
Publicado por Giordano Bruno
há 4 meses
[Modelo] Inicial - Ação de Despejo.docx
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EXMO. SENHOR JUIZ DE DIREITO DA ___VARA CÍVEL DA COMARCA DE X/MINAS GERAIS

FULANO, xxx, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seus procuradores in fine assinados, com base no art. 62 da lei 8.245/91 propor a presente,

AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

Em face de SICLANO, empresa de XX, tendo em vista os seguintes fatos e fundamentos:

I – DOS FATOS E DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Na data de 16/03/2011, o Autor celebrou com a Ré um Contrato de Locação, tendo como objeto o imóvel situado a Rua X pelo prazo de 48 meses, com data inicial no dia 18/03/2011 e término em 17/03/2015.

Posteriormente houve o aditamento do contrato locatício (no dia 07/06/2011), alterando a cláusula primeira do contrato, fixando como objeto da locação o imóvel sito no mesmo endereço porém em outro patamar, qual seja, o 12º andar.

Ocorre que a empresa locatária retirou-se do imóvel locado sem quitar diversos aluguéis e encargos relacionados, deixando alguns móveis no local, em meados de junho, configurando, de certa forma, abandono do imóvel alugado.

A entrega das chaves ocorreu no dia 20/08/2012. Entretanto, a Locatária não quitou sua dívida integralmente, restando ainda o pagamento do valor de R$X (X mil, XX centavos), conforme planilha anexa.

Tal atitude se enquadra no artigo da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), conforme se vislumbra abaixo:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”

Com isto, a Locatária não cumpriu com seus deveres elencados no artigo 23 da Lei de Locações, deixando de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação e as despesas ordinárias de condomínio.

Cabe dizer que a Locadora tentou, por inúmeras vezes, efetuar um acordo com a Locatária e seu representante legal, tendo em vista que vinham tendo um convívio pacífico desde a assinatua do contrato de locação até o início do segundo semestre de 2012, quando a empresa locatária deixou de prover com os pagamentos dos aluguéis e demais encargos referentes ao imóvel locado.

Qual foi a surpresa da Locadora ao ser informada que a empresa locatária havia se retirado do local, entregado as chaves à administradora do condomínio, sendo que não havia sequer sido feita a vistoria no imóvel alugado, muito menos um termo de rescisão contratual!

A cláusula sexta do contrato de locação, em seu parágrafo segundo, dispõe que “o recebimento das chaves pelo LOCADOR ou por mandatária não implicará a remissão de eventuais débitos do LOCATÁRIO.”

Portanto, segue abaixo planilhas de valores devidos pela Ré, devidamente atualizada até a presente data, constando aluguéis, taxas de condomínio e outras parcelas:

Assim, por todo o sucintamente exposto, resta claro o direito da Locadora em acionar o presente despejo perante a empresa locatária, sem prejuízo do pagamento de multas e demais dívidas oriundas da locação, tendo como base o artigo 62 da Lei 8.245/91, senão vejamos:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação (...).” (destacamos)

Em vista da urgência em se reaver o imóvel, sem qualquer tipo de pendência, o quanto antes e ante ao risco em não se obter o adimplemento da dívida, segue abaixo o pedido de antecipação de tutela.

II- DA TUTELA ANTECIPADA

Conforme já demonstrado, foram juntadas provas inequívocas de que a locação se encerrou de pleno direito, eis que a Locatária não cumpriu com seus deveres legais e contratuais.

Portanto, o ajuizamento da presente ação de despejo significa o exercício de um direito potestativo. Em linhas gerais, significa que a posição jurídica de uma das partes se sobrepõe em relação à outra.

Não obstante o fundamento legal já ser suficiente para a concessão do despejo, pelas razões a seguir expostas se faz necessária a concessão de tutela antecipada, vez que preenchidos os requisitos legais exigidos pelo artigo 273 do CPC, sendo notório o propósito protelatório da empresa Ré, sendo que eventual demora no provimento final trará ao Locador prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação.

A urgência da antecipação da tutela revela-se no prejuízo que o Autor está sofrendo com a permanência irregular da Ré/locatária no imóvel em questão, vez que está a perder novos negócios para melhor utilização daquele espaço. Ou seja, a permanência irregular da Ré no local está impedindo que o Autor implemente novos projetos comerciais para o melhor aproveitamento daquele espaço, o que não pode ser permitido pelo Judiciário.

Além disso, é patente a intenção protelatória da empresa Ré ao deixar alguns pertences no local indevidamente, mesmo após ter entregue as chaves ao síndico e deixado de quitar com suas dívidas, certo que tal atitude apenas demonstra que a Locatária irá insistir em ali permanecer, de forma irregular, até que uma ordem judicial determine sua retirada.

Ora, este Douto Juízo não pode coadunar com a confortável permanência da Ré no espaço locado após descumprir inteiramente com o contrato de locação!

Importante ressaltar que houve tentativa por parte da Autora em se estabelecer um acordo amigável com a Locatária, porém tal assertiva restou totalmente frustada eis que esta não atendeu aos telefonemas e e-mails enviados pelo síndico do condomínio ou pelo representante da Locadora.

A verossimilhança das alegações autorais está corroborada por toda a documentação anexa, notadamente pelo contrato firmado entre as partes e pela ata notarial registrando o abandono do imóvel.

Vale repisar que o direito do Autor é potestativo, ou seja, a consecução do seu objeto independe do consentimento ou da vontade do obrigado e, portanto, impõe-se de forma lícita e regular, sujeitando o obrigado (Locatária) ao cumprimento. A sujeição decorre da inexistência de mecanismos jurídicos capazes de impedir o exercício do direito potestativo por seu titular.

O direito potestativo requer, para produzir efeitos, uma sentença constitutiva e, conseqüentemente, uma atuação jurisdicional que se protrai no tempo.

Em sendo assim, não há dúvida de que o tempo necessário para que seja proferida a sentença constitutiva pode causar prejuízos, a ensejar não só à tutela antecipatória constitutiva (ou à constituição provisória), mas também à tutela antecipatória de natureza mandamental ou executiva na procedência da ação constitutiva.

Conclui-se que em se tratando de um direito potestativo, a retomada do imóvel é apenas uma questão de tempo.

Imperioso esclarece que a melhor doutrina e jurisprudência entendem pela possibilidade de concessão de tutela antecipada, com fincas no artigo 273 do Código de Processo Civil, em se tratando de ação de despejo, independente da prestação de caução.

Apesar disto, a Autora irá apresentar as chaves e depositá-las em juízos, de forma a garantir o bom andamento processual, demonstrando a sua boa-fé em resolver o litígio o quanto antes.

Neste sentido, vale destacar recentes decisões em ações de despejo semelhantes à presente demanda:

“Vista às partes. Prazo de 05 dias. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa ré(...) rejeito ainda qualquer menção à eventual ilegitimidade ativa da empresa autora. Deixo de julgar antecipadamente o feito. Defiro a antecipação de tutela (...)” (processo nº 0024.08.223.025-1, Juiz LUIZ ARTHUR ROCHAHILÁRIO, 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE/MG, DJ 11.03.2009. (grifamos).

“Tutela antecipada deferido (a). (...) entendo como mais acertado o deferimento do pedido de antecipação da tutela, para determinar o despejo do réu”. (PROCESSO 0024.08.223.026-9 Juiz JAUBERT CARNEIRO JAQUES, 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE, DJ 29.10.2008 (grifamos)

No mesmo diapasão, pede-se vênia para transcrever, também, recentes decisões do E. Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

“AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC - POSSIBILIDADE. É inegável que nas ações de despejo podem ocorrer situações as mais variadas que justifiquem a antecipação da tutela, sob pena de frustração do provimento final que vier a ser deferido, o que não foi previsto pela Lei de Locações. Destarte, ante a omissão da lei especial, deve-se aplicar subsidiariamente o art. 273 do CPC, afigurando-se plenamente possível a antecipação de tutela em qualquer das ações de despejo, independentemente da prestação de caução, desde que comprovados os requisitos exigidos por esse dispositivo legal. (TJMG, Agravo de Instrumento 1.0024.07.564165-4/001, Rel. Des. Elpídio Donizetti, DJ 12.11.2007).”

E não é outro o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO.

1.A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo.

2.Recurso provido. (Resp 595172/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTI, SEXTA TURMA, julgado em 21.10.2004, DJ 01.07.2005 p. 662.” (grifamos)

“PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS AUTORIZATIVOS. EXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º, da Lei 8.245⁄91.

2. Tendo a Corte de origem, além de adotar a tese contrária, segundo a qual seria incabível a concessão de tutela antecipada nas ações de despejo, concluído, também, pela ausência dos requisitos autorizativos previstos no art. 273 do CPC, infimar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7⁄STJ. Precedentes.

3. Recurso especial conhecido e improvido. (Resp 702.205/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 12.09.2006, DJ 09.10.2006 p. 346.” (grifamos)

Além do mais, se deferida a tutela antecipada pretendida e posteriormente a presente demanda seja julgada improcedente, o que se admite apenas por argumentos, a lei de locações prevê no seu artigo 64,§ 2º, que havendo reforma da decisão que decreta o despejo poderá a Ré/locatária ser indenizada por perdas e danos.

A análise da presente inicial e dos documentos que a acompanham revelam o preenchimento dos requisitos do art. 273 do CPC para concessão antecipada da medida ora pretendida pelo Autor, quais sejam: a verossimilhança das alegações, o manifesto propósito protelatório da Locatária, o fundado receio de dano irreparável do Locador, a prova inequívoca e a reversibilidade da medida requerida.

Assim, o deferimento da medida é decisão que se impõe, cabendo ressaltar o seguinte:

a) A Locatária devolveu as chaves, conforme termo anexo, sem ao menos ter quitado suas dívidas ou havido vistoria no imóvel;

b) Ata notorial, com fé pública, registra o abandono do imóvel;

c) A imissão na posse suspenderá os custos mensais de uma locação com valor hoje equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais);

Vale repisar que a presente demanda tem como causa de pedir o inequívoco encerramento do contrato descumprido e como pedido principal a retomada do imóvel, donde se conclui que a procedência final do pedido é inarredável e incontestável.

Ainda, por fim, de forma a demonstrar sua boa-fé, a empresa autora irá entregar as chaves em juízo, como uma forma de garantia, demonstrando seu interesse em resolver a demanda rapidamente e de forma menos onerosa possível para ambas as partes litigantes.

Por todo o exposto, resta demonstrado que este despejo não pode aguardar o longo tramite processual até a sentença definitiva, se fazendo necessária, portanto, a concessão da tutela antecipada para determinar, desde já, o imediato despejo da Ré do espaço, imitindo a Autora na posse do imóvel.

II – DOS PEDIDOS E SUAS ESPECIFICAÇÕES

Diante do exposto, a Autora pleiteia:

a) Que seja concedida a ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA, nos termos do artigo 273 do CPC, determinando-se o despejo da Ré e a consequente retirarada dos móveis do local alugado, devendo-se expedir o MANDADO DE DESPEJO COMPULSÓRIO, imitindo o Autor na posse nos ditames da lei;

b) Que seja determinada a citação da Ré, a ser cumprida na pessoa de seu representante legal, devendo ser efetivada POR MANDADO, nos exatos termos do artigo 221, inciso II do CPC, para, querendo contestar o presente feito, sob pena de confissão e revelia;

c) Ao final, caso não seja deferido a antecipação de tutela, que seja julgado procedente o pedido para decretar o despejo da Ré, condenado-a ao pagamento dos ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da causa, corrigido monetariamente;

d) O cadastramento do advogado

Requer, por fim, o deferimento de todas as provas em direito admitidas, sobretudo a prova testemunhal, a documental e o depoimento pessoal do representante legal da empresa ré.

III – DO VALOR DA CAUSA

Dá-se a causa o valor de R$19.651,00 (dezenove mil, seiscentos e cinquenta e um reais) para fins meramente fiscais e processuais.

Nestes termos,

Pede deferimento.

CIDADE, 09 de outubro de 20xx

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